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Juros da Caixa: como funcionam as taxas do Minha Casa Minha Vida?

Os juros da Caixa estão entre os menores do mercado. No programa Minha Casa Minha Vida, eles podem ser ainda menores e se adaptam à renda das famílias: quanto menor ela for, mais baixas serão as porcentagens anuais. Devido a isso, o Governo Federal dividiu o programa em quatro faixas de renda.

Desse modo, é possível atingir mais pessoas e garantir que elas conquistem o sonho da casa própria. Isso tudo, claro, até que o novo programa Casa Verde e Amarela entre em vigor, substituindo o MCMV. Então, se você estava com medo de não conseguir arcar com um financiamento imobiliário, essas podem ser as oportunidades perfeitas para você.

Vamos explicar tudo bem direitinho para que você não tenha nenhuma dúvida a respeito dos dois programas. Acompanhe!

Como funcionam os juros da Caixa no Minha Casa Minha Vida?

Antes de explicar as faixas, você precisa conhecer alguns conceitos usados na hora de financiar, como renda familiar e subsídio. O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o maior programa habitacional já feito pelo governo brasileiro. Seu objetivo principal é permitir que grande parte da população brasileira conquiste o sonho do imóvel próprio e saia do aluguel ou de más condições de moradia.

Para isso, o governo oferece benefícios que facilitam o financiamento do imóvel, como descontos, taxas de juros diferenciadas e, até mesmo, um prazo maior para pagar. Tudo isso é pensado de acordo com a faixa de renda da família de quem está pedindo o financiamento.

Muita gente fica confusa na hora de conferir essas taxas, pois não sabe bem o que é renda familiar. Então, pode acabar calculando os juros de forma errada e desistir do financiamento.

Por essa razão, vamos explicar tudo direitinho para que você perceba que seu sonho pode estar muito mais próximo do que você imagina.

 

Renda individual e renda familiar

Existem várias maneiras de calcular a renda de uma pessoa ou de um grupo. Para saber em qual faixa do MCMV sua família se encaixa, é preciso calcular a renda familiar bruta. Assim, você precisa seguir duas etapas para não cometer nenhum erro.

Primeira: calcular as rendas individuais brutas

A renda individual bruta é tudo o que a pessoa fatura em um mês com seu salário, vendas e serviços autônomos, pensões, aposentadorias etc. É o valor antes do desconto do Imposto de Renda, do INSS, tributos da folha de pagamento, ISS dos empreendedores individuais, entre outros.

Segunda: somar as rendas individuais brutas

A renda familiar bruta é a calculada pela soma das rendas individuais de todos os moradores de uma casa, incluindo jovens e idosos. Entretanto, se você é solteiro e vai morar sozinho, somente sua renda individual bruta será considerada.

Subsídios

Outro termo muito comum na hora que você vai ler informações sobre os financiamentos do MCMV é subsídio. Ele é a parcela que o governo repassa para a Caixa para ajudar a reduzir o valor financiado por você. Isso pode ser feito de várias formas, como facilitação da taxa de juros, desconto no valor do imóvel, entre outras.

Assim, é possível fazer com que o financiamento seja compatível com sua faixa de renda sem comprometer o sustento da sua família.

As faixas do programa

Como explicamos, quanto menor for a renda de uma família, maiores serão as facilidades de financiamento. Atualmente, o programa apresenta quatro faixas de renda familiar bruta:

  • Faixa 1: é voltada para famílias com renda de até R$1.800,00 e, na maioria dos casos, a taxa de juros é zero;
  • Faixa 1,5: o limite da renda familiar é de R$2.600,00 e os juros anuais podem ser de cerca de 5% ao ano, dependendo do caso;
  • Faixa 2: a renda bruta familiar não pode ultrapassar R$4.000,00, e a taxa de juros anual varia entre 6% e 7%;
  • Faixa 3: a renda familiar deve estar entre R$4.000,00 e R$7.000,00, e as taxas de juros variam entre 8% e 9% ao ano.

A seguir, vamos explicar melhor como funciona o financiamento para cada uma delas. Afinal, as taxas de juros podem variar bastante a cada caso.

Como funciona o financiamento do Minha Casa Minha Vida?

Não é só a taxa de juros que muda conforme a faixa, mas toda a estrutura do financiamento. Afinal, o programa prioriza as famílias com rendas mais baixas, mas oferece diversos incentivos que facilitam o financiamento para todas as faixas de renda.

Faixa 1

É a que conta com os melhores benefícios, pois um financiamento pode ter um impacto muito grande na vida dessas pessoas. Por isso, é possível parcelar o custo do financiamento em até 120 meses, ou seja, 10 anos.

As prestações mensais, geralmente, ficam entre R$80,00 e R$270,00, conforme a renda bruta da família. Se ela for de um salário mínimo, é possível pagar o menor valor. Sempre lembrando que há a limitação de a prestação não poder comprometer mais de 30% da renda familiar.

Como isso é possível? O governo oferece um subsídio para o financiamento. Aqui, ele pode chegar a até 90% do valor do imóvel. Quanto menor a renda familiar bruta, maior será a parte paga pelo governo. Os outros 10% ficam com as famílias nos prazos e valores que falamos acima.

Mas esse subsídio é recebido pelo comprador? Não! Ele é pago diretamente às construtoras na forma de isenção de impostos que elas teriam de pagar. Ou seja, você não verá esse dinheiro, não é uma carta de crédito que você recebe. É tudo feito automaticamente nas condições estabelecidas pelo contrato.

No entanto, há uma limitação em relação ao valor do imóvel que, geralmente, não pode passar de R$96.000,00. Também há outro detalhe importante na Faixa 1: o governo só permite a compra de imóveis novos.

Faixa 1,5

Essa faixa foi criada para famílias com uma renda bruta mensal de até R$2.600,00. O objetivo é atingir pessoas que ainda precisam de um incentivo maior, mas que apresentam melhores condições financeiras. Também serve para quem se enquadra na Faixa 1, mas quer comprar um imóvel de até R$144.000,00.

Na faixa 1,5, as regras são as seguintes:

  • o subsídio não é percentual, é um valor bruto, o qual pode chegar a até R$47.500,00 para rendas familiares brutas de até R$1.200,00. Entre R$1.200,00 e R$2.600,00, ele é variável, sofrendo uma redução à medida que a renda melhora;
  • o financiamento pode ser parcelado em cerca de 30 anos. Há situações em que o prazo pode ser estendido acima desse limite;
  • a taxa de juros fica por volta de 5% ao ano;
  • na maioria dos casos, o valor máximo do imóvel deve ser de R$144.000,00.

No entanto, o programa é flexível e cada caso é diferente. Dependendo das negociações, as condições podem ser melhores.

Faixa 2

Na Faixa 2, a renda familiar deve ser de até R$4.000,00. Aqui, o governo já considera que as famílias podem investir um pouco mais na casa própria sem comprometer seu sustento diário. Ela também atinge famílias de rendas menores, mas que desejam financiar um imóvel que não se enquadra nos limites das faixas anteriores.

Então, o subsídio é relativamente menor, sendo o principal benefício a redução da taxa de juros, em relação ao que é praticado no mercado. A estrutura do financiamento também é diferente das anteriores. A primeira mudança significativa é o valor do subsídio máximo. Ele será calculado de acordo com a região do imóvel e da renda da família.

Atualmente, na renda inferior a R$1.800,00, o subsídio para imóveis nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal é de R$29.000,00. Já naqueles localizados na região Sul do país e em MG e no ES, é de R$26.365,00. Contudo, esses valores estão constantemente mudando conforme o MCMV é modificado pelo Governo.

Por sua vez, nas rendas entre R$1.800,00 e R$4.000,00, há uma redução progressiva do valor pago pelo governo. As taxas de juros também variam, e costumam ser de entre 6% e 7% ao ano. O imóvel também pode ser parcelado em até 30 anos e o seu valor máximo, geralmente, é de R$240.000,00.

Faixa 3

A Faixa 3 do programa engloba as famílias que têm renda bruta mensal de até R$7.000,00. Por isso, não se considera que elas teriam grandes dificuldades em comprar um imóvel, e as melhores condições são direcionadas para a diminuição das taxas de juros praticadas, que variam entre 8% e 9% ao ano e a extensão do prazo de financiamento por até 35 anos.

Mesmo assim, muitas construtoras podem oferecer condições e imóveis diferenciados para atender melhor à faixa 3 do MCMV. O valor máximo financiado costuma ser de R$300.000,00, e o crédito também pode ser oferecido por bancos privados, além da Caixa.

Entretanto, como noticiou o Estadão em 2019, essa opção ainda não tem sido bastante popular. Muitos empreendimentos só aceitam o MCMV com crédito da Caixa.

O que é o programa Casa Verde Amarela?

Ao falarmos sobre os juros da Caixa, não podemos nos esquecer de que esse programa está passando por algumas reformulações. Em 2020, o Governo Federal anunciou o modelo que virá para substituir o MCMV — o Casa Verde e Amarela.

Iniciativa do Ministério do Desenvolvimento Regional, a ação tem o objetivo de promover a regularização fundiária em 12 milhões de imóveis. Também, prestar algumas melhorias habitacionais e, inclusive, praticar taxas de juros menores para a população de baixa renda.

A previsão é de conseguir alcançar 1,6 milhão de famílias até o ano de 2024. Esse fato também representa um incremento de 350 mil imóveis a mais em comparação ao modelo anterior.

Uma curiosidade está, justamente, na taxa de juros. Ao que tudo indica, a porcentagem será a menor da história no setor de habitação, correspondendo a 2%. Bem interessante!

Como funcionam as taxas de juros desse programa?

O público desse programa será dividido em três grupos distintos — e não mais em faixas. O Grupo 1 vai beneficiar as famílias que apresentam renda de até R$2.000,00 por mês. O Grupo 2 tem como foco as famílias com renda que varia de R$2.000,00 até R$4.000,00. Já o Grupo 3 diz respeito às famílias com renda que vai de R$4.000,00 a R$7.000,00.

Os participantes do Grupo 1 poderão aproveitar a compra financiada e subsidiada, assim como o benefício das melhorias habitacionais e da regularização fundiária. Na região Nordeste, os beneficiários terão taxas de juros menores.

Por fim, os grupos 2 e 3 terão acesso ao financiamento, mas com taxas um pouco mais elevadas, assim como a regularização fundiária. Abaixo, mostramos quais são as taxas de juros estipuladas para cada categoria. Anote!

Moradores da região Sul, Sudeste e Centro Oeste

  • Grupo 1: taxa de juros entre 5% e 5,25% para não cotistas do FGTS e de 4,5% até 4,75% para os cotistas do FGTS;
  • Grupo 2: taxa de juros de 5,5% até 7% para os não cotistas. Para os cotistas, a taxa é de 5% até 6,5%;
  • Grupo 3: taxa de juros para os não cotistas de 8,16%. Para os cotistas, 7,66%.

Moradores da região Norte e Nordeste

  • Grupo 1: taxa de juros de 4,75% até 5% para os não cotistas e de 4,25% até 4,5% para os cotistas;
  • Grupo 2: taxa de juros de 5,25% até 7% para os não cotistas. Já os cotistas, terão taxas de 4,75% até 6,5%;
  • Grupo 3: taxa de juros de 8,16% para os não cotistas e de 7,66% para os cotistas.

Quais são os requisitos para participar do programa?

Para participar do Casa Verde e Amarela e aproveitar os baixos juros da Caixa na sua compra, é necessário que o usuário preencha alguns pré-requisitos básicos. Os principais deles são:

  • não ter imóvel próprio, quitado ou financiado;
  • conseguir comprovar renda;
  • não apresentar restrições nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa;
  • não comprometer mais do que 30% da renda mensal com os parcelamentos do financiamento;
  • adquirir um imóvel na mesma região de trabalho ou de residência;
  • não financiar um imóvel para fins comerciais, entre outros.

Vimos que os programas Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarela melhoram bastante as condições e os juros da Caixa Econômica Federal. No entanto, é importante ficar de olho, pois o orçamento do governo reduz, a cada ano, os repasses para a habitação. Então, é bom começar, desde já, a avaliar seu orçamento e procurar uma construtora confiável e especializada no MCMV e no novo programa Casa Verde e Amarela.

Então, após essa leitura completa, você conseguiu entender como funcionam os juros da Caixa e os requisitos para desfrutar desses benefícios? Esperamos que sim! Lembre-se de analisar muito bem cada exigência e se planejar para realizar o seu sonho sem imprevistos.

Caso ainda não saiba onde adquirir a sua casa ideal, aproveite para entrar em contato conosco e conhecer o portfólio da Direcional. Até mais!